01.
对于改善置换需求，是目前郑州楼市比较主流的需求。
从贝壳研究院统计的数据看，年-年改善型置业占比越来越大，反映的是改善需求的汹涌释放。
包括《郑州房产》的粉丝们，在后台、评论区催促不是一次两次了。
整体的汹涌，也夹杂着一些问题。
本来我以为第一次置业的客户比较冲动，后来发现，第二次置业（改善置换）的客户，才最上头。
他们冲动在哪里呢？
——第一套房缺什么，第二套房就冲着弥补那一点缺陷去买。
比如第一套房没景观，就买园林特别漂亮的；
第一套周边环境差，第二套在湖边，就很有杀伤力；
第一套户型差，第二套一定要买三面朝南通透的；
第一套的时候还没孩子，第二套就一定具备好学区……
最最多的，是受够了面积上的局促，一定要换套大的。
最终，大家的选择五花八门，距离改善的道路越来越远。
其实，主流改善置业，真实需要的，是生活质量，能够全面升级。
和刚需不同的是，主流改善会综合考虑包括地段，品质，物业，品牌等多方面维度。
进入年，改善客户的需求必然更加强烈，而众多改善盘也纷纷推新，还有一些大盘首开。
考虑到有些客户的地缘情结，这次我们按照区域来挑选相对改善的项目，尽量让大家都能挑选到适合自己的。
02.
永威金桥西棠在高新主城区绝对是品质担当，全高层社区，外立面颜值高，加上永威品牌，对购房者的吸引力极大。项目周边配套齐全，学区暂未确定。
需要注意的一点是，据说科学大道西三环-西四环段采用浅埋隧道，但是西四环高架与隧道接口处有一段下桥工程，或许会对临路的部分楼栋造成一定影响。
龙湖景粼玖序作为一个主城区为数不多的净地，不牵扯城改，容积率相对较低。龙湖对景观的打造有一套属于自己的心得，作为一个洋房为主的社区，周边配套齐全，改善选它没错。
万科山河道首期仅剩个别楼层尾盘，二期预计今年下半年推出，项目主要以大户型为主，优势是万科品牌，三环内，有伊河路山河道小学，虽然不知道成色如何，但有好过没有。
缺点是容积率过高，并且距离地铁稍远，提醒一下，现在中原区伊河路小学泛滥，如果对学区特别看重的客户，建议谨慎考虑。
世茂璀璨熙湖位于常西湖新区，目前在售三期，优势是容积率低，环境好，产品低密舒适；劣势是周边配套需要时间完善，学校也不确定。
碧桂园凤凰城一期还有部分房源在售，前段时间又有一栋楼公布预售证，项目位置好，要环境有环境，要地铁有地铁，要学校有学校，三环边，后期也容易享受到主城区的配套。
缺点是容积率有点高，但是中原区改善盘不多，好的项目又很难抢到，个人认为改善客户在这里买个大户型的湖景房还是不错的。
雅颂居占据老城中心的位置，大户型为主，精装修，非常适合周边地缘性改善。有颜值、有配套，缺点是容积率较高。
未来天奕最吸引人的就是全屋落地窗设计，°环绕阳台，92%玻璃幕墙占比。名师设计，再加上东风渠，周边成熟配套，产品以大平层为主，精装交付。
不过，项目宣传归宣传，一切还要看落地的情况，现在迟迟不入市，总是让人担心。
保利海德公园纯小高层低密社区，就项目自身来看，户数少，舒适度高，现在精装修一万八左右的价格在金水北不算贵，还有纬五路一小加持。
缺点是周边没有地铁，并且靠近油库，这些还都不是次要的，主要是飞机噪音这个最好提前去感受下，看是否能接受。
康桥香麓湾、广汇湾一号院、碧桂园天玺湾、鸿园都位于鸿园片区，整个片区突出的优势是容积率普遍较低，其中康桥香麓湾和碧桂园天玺湾临河，周边环境更有优势。
四个项目中，广汇湾一号院预计价格最低，性价比会高一些；鸿园银杏苑的别墅价格处于第一梯队，属于精英阶层的居所。
目前，鸿园片区最大的劣势是路网堵塞、配套欠缺，北部还有大片未来发地块。
瀚海观象和碧桂园象府位于象湖北，周边配套基本没有，东侧有一个杨金干渠，往南能看到象湖。目前两个项目主体都基本完工，正在做外立面。
瀚海观象剩余少量楼王平户型，碧桂园象府剩余少量大平层和洋房产品，相比来看，瀚海观象没有高低配，外立面设计更好看，但价格比碧桂园象府高了不少。
买这两个项目需要极度看好象湖北的发展，等待的时间会长一些，但是产品是真的不错。
亚新紫藤公馆已经是现房了，项目精装修交付，主要以大户型为主，配有会所，但后期会所的经营也是一个隐患（这个问题在郑州大部分带会所的社区都会遇到）。
项目周边配套能满足日常生活，烟火气渐浓，南边的郑信公园一路之隔，游玩散步很方便。
星联枫桥湾紧邻贾鲁河，外立面很有科技感，据说签约白沙省实验中学学区房，但不能写进合同中，如果冲着学区买房的客户需要谨慎。另外就是星联芒果的物业在郑州口碑很不好。
保利天珺位于经开老城区，周边配套齐全。相比华润置地凯旋门和保利天汇，没有临福塔、铁路、高速等硬伤，对于想在经开老城区置业的改善客户是一个不错的选择。
绿城明月滨河和亚新海棠公馆都位于滨河新城，环境好，容积率低，居住舒适度高。
其中绿城相比品牌更靠谱，产品、物业都更胜一筹，更重要的价格也比亚新便宜许多，同样都是精装。
亚新海棠公馆外立面已成型，颜值颇高，产品不错，只是精装溢价太高，这也是其一直去化缓慢的原因之一。
建业河畔洋房产品很纯粹，只有平米一个户型，纯洋房低密社区，居住舒适度很高。临河，周边环境不错，缺点是周边飞机噪音需要自己去体验下，现在好像频率低了一些。
绿城柳岸晓风属于绿城代建，采用绿城物业，项目容积率低，周边交通便利，距离地铁7号线漓江路站米左右。项目外立面颜值高，品质有保障。
亚星官邸紧挨南水北调运河公园，准现房，所见即所得，项目产品以大户型为主，绝对的改善产品，对环境要求高，想买现房的改善客户可以重点
