文丨小白
位于东五环之外的绿博，本是蛮荒之地，但因一纸规划，房价涨幅直冲九霄达到元/㎡。现在房价虽有点下跌，便宜的元/㎡，但该不该在那里买房，很多人却为此吵的不可开交。
绿博组团就是这样一个看待前景极为分化的片区。喜欢的人趋之若鹜，哪怕驱车1小时也在所不惜；厌恶的人早已把理由罗列千百个，这个鬼远的地方谁买谁脑残。
今天我们就走近绿博，看看这个“东方奥兰多”之称的绿博现状如何，远景如何。
01
对绿博的最早记忆，是年在中牟建成的绿博园里举办的第二届中国绿化博览会。那时，只是因为有一个博览会在此举办，因而在郑州暂时性的比较出名。
更深刻的印象是在年，郑州方特欢乐世界即将开业时铺天盖地的广告宣传。那个暑假，约上好友一起搭乘不是很便利的公交车到方特玩耍，而到了目的地才发现，原来绿博园就在方特对面。当时对这个片区的印象是环境尚可，不过片区还是有些荒凉，需要时日才能发展起来。
年，从片区的第一个拓荒者名门紫园的开疆拓土，依托于绿博园的自然环境，拉开了房地产开发的大幕。
年，相同的一幕又在港区南部上演。园博园开业后，双鹤湖片区（园博园B区）渐渐成为房企角逐的战场。
细细品味，郑州的城市发展，尤其是远郊规划，其实是暗含一些规律的。这里我们暂且不谈港区，只说一下绿博。
02
得益于东区有目共睹的成功，“城市向东”一直是新区发展的标杆和风向标。标榜着“向东”的新区，无一例外都会得到格外的重视和照顾，因此常常有人将白沙和绿博混在一起。
绿博和白沙两个组团都在东四环以东，都出身于中牟县，以万三公路为界。所不同的是，白沙已正式划归郑东新区，而绿博仍属于中牟县，前者算是近郊，后者则是郑州远郊、中牟近郊。
图：万三公路
我们常说的绿博组团在白沙东，中间以万三公路（新国道）为界，东至广惠街，南边是中牟县城，北边至连霍高速。从目前郑州中心到绿博片区中心距离约30公里，这个距离比西四环到东四环还多三四公里。
绿博组团东西方向主干道有连霍高速、新龙路、科学大道、平安大道、郑开大道、绿博大道、陇海快速路；南北向主干道有万三公路、人文路、文通路、文汇路、广惠街。
轨道交通有沿郑开大道铺设的郑开城际铁路，以及上半年批复的地铁8号线。夏天，方特和绿博园能吸引不少客流，而冬天客流大幅下降，郑汴轻轨绿博园站门可罗雀。规划中的8号线到绿博园戛然而止，预计未来5年内绿博组团的大部分区域仍然找不到地铁的踪影，这对于绿博片区并不是好消息。
03
如果你到绿博片区看房，几乎每一个楼盘每一个置业顾问的“台词”都是一样的。
城市绿肺、天然氧吧：亩绿博园、4万亩郑汴中央公园、亩方特欢乐世界、贾鲁河原生水域……
图：贾鲁河图：牟山湿地公园
文化项目众多：建业华谊兄弟小镇、韩国泰迪小镇、海宁皮革城、杉杉奥特莱斯、长城书画院……
图：长城书画院图：海宁皮革城
绝对的低密度：容积率集中在1.2-2.5，主打小高层、洋房、别墅……
顶着“郊区光环”的绿博能在众多新区中傲视群雄，一副天不怕地不怕的样子，风头甚至一度盖过了旁边的白沙，很大程度上得益于“国际文化产业园”带来的国际范儿以及气势十足又源源不断的话题。
说来说去，无非就是交通便利、规划高端、容积率低、配套好等内容，但这些至少目前并没有体现出来。
而之所以所有的楼盘、所有的置业顾问都在使用相同的说辞，只能说明绿博片区的价值一体均沾，所有的项目必须抱团取火，单打独斗只会死路一条。
04
绿博组团的房地产发展，因为起点晚，反而是一个优势，也就是说没有历史包袱。
容积率集中在1.2-2.5，由此可见政府的意图十分明显，未来绿博片区完全就是改善型的，而且非常集中，圈层会十分明显，刚需就不要凑热闹了（地缘客户除外）。
除了文化产业外，没有工业用地、物流用地，完全的住宅用地，确实是比较宜居的。
目前进驻的房企全部为大型开发商，没点实力的开发商连凑热闹的机会都没有。除了早先进驻的名门之外，康桥、亚新、永威、万科、融创、雅居乐、信和、金科、碧桂园、远洋都齐聚于此。
从位置上看，亚新美好香颂位置居中、位置最优。其他如康桥香溪郡、康桥香溪里、万科兰乔圣菲、永威上和郡、路劲国际城为区域外围，整体位置一般。
年开始，作为绿博片区第一个高端项目，名门紫园成了第一个吃螃蟹的。教育是名门征服客户的一个利器，省实验和枫杨外国语让不少客户为其折腰。
亚新美好意境和美好香颂都属于尾盘。相比于美好香颂，美好艺境无论位置还是规划都明显低了一个档次。亚新是这一轮行情中比较凶猛的本土房企，接连拿下多个地王，北龙湖亚新茉莉公馆、白沙亚新紫藤公馆、滨河国际新城亚新海棠公馆。拿地时的激情澎湃却接连被市场行情所打败，至今在艰难前行。
路劲国际城位于商都大道和人文路东北角，这里严格来说已经属于中牟板块，但是这里北侧就是贾鲁河，再往北走就是绿博园，贾鲁河沿线植被、沿河栈道搞得很不错。
永威上和郡作为永威上和系产品，品质确实高端，主打洋房、叠墅。其所处位置在绿博片区很一般，西侧目前还是一片荒地，门口的小路上有一些本地居民在晒粮食。再往西跨人文路贾鲁河大桥即可到达中牟新县城，因此很多中牟本地富人选择在这里置业，大多是那些不考虑投资收益率的人。
融创观澜壹号和万科荣成兰乔圣菲都位于广惠街附近，融创观澜壹号一期已经交房，二三期也将在明年先后交房，万科荣成兰乔圣菲也处于清盘状态。
金科博翠书院小镇是金科地产继金科天籁城之后在绿博片区的又一个项目，与中书控股合作开发建设。中书控股幕后老板是李亚鹏，小镇启动时候“靖哥哥”亲自来站台，即便是这样，也没能为金科扳回一局。金科负责盖房子和卖房子，中书负责提升房子逼格，但目前所有的配套都没有落地，以致于这个项目给人的感觉就是很虚很假。另外，惯用的高低配，在绿博组团也太常见，产品同质化，缺乏突出优势。再加上金科城交房维权不断，品牌受损，对于金科博翠书院未来的去化更是雪上加霜。
万和系算是远洋地产的高端产品系列，但是绿博的远洋万和四季却区区只有19亩地、4栋楼，2栋小高层和2栋叠拼。受制于地块大小限制，让人感觉并不那么高端。目前绿博的楼盘供货量还算充足，买绿博的客户多以改善为主，实在想不出买远洋万和四季这个迷你盘的理由。
康桥香溪里位于广惠街东侧，广惠街贾鲁河大桥北2公里，这个位置严格来说已经不属于绿博组团，后期配套主要依靠南边中牟新县城。恰逢康桥香溪郡维权正当时，康桥的品牌又遭受冲击，对于同在绿博但位置最差的香溪里，销售肯定又增加了不少难度。
康桥香溪郡位于郑开大道北边的行政科教组团，与白沙组团沿郑开大道作为主干道不同，绿博组团的主干道则是绿博大道，因而郑开大道两侧的绿博中牟组团明显被过度吹嘘，而康桥无疑是第一波吃到最大红利的开发商。从1号院卖到9号院，多少真金白银进腰包，但是在1、2号院交付的时候便露出了魔爪，各种未兑现的承诺等一系列问题纷纷暴露出来。
融信城市之窗是融信来郑州的第一个项目，也是绿博组团为数不多的公寓项目。年上半年刚推出时名声大噪，最高蓄客达组，随后，就赶上各种政策从天而降。8月份的市场转冷、售楼部被关停，兜兜转转卖了几个月，各种分销渠道上线，还是不尽如人意。绿博本身就不是个就业中心，而且周边配套落地进度缓慢，究竟有多少租房需求？
05
任何新区的发展都需要时间去沉淀，而不是一窝蜂奔去，然后投机过后如同潮水一般褪去，最终留下一地鸡毛。郑州向东无可置疑，但时间呢？
绿博肯定是有巨大的发展潜力，凭借着郑州自身强大的实力支撑，能够为绿博输送出源源不断的内力，这一点从30多个文化项目和全部一线开发商进驻就可以明显看出。只不过，绿博片区适合长期持有，而不是短平快，或者仅仅是为了赚个快钱，着急入住立马就需要学校商业等配套的纯刚需更不适合。
至于说绿博房价大幅跳水，这只能说明前期透支、炒作太厉害。绿博片区定位确实比较高端，区域内聚集的都是文化旅游产业，这些都没错，但不应该成为炒作的题材，更不应该掩埋一些显而易见的问题。
比如高逼格的规划会不会完全落地？会不会缩水？物流大道、国道等过境道路，大货车遍地，势必降低居住舒适度。文旅项目多为低端服务业，很难提供高质量的就业岗位，况且文旅项目对房价的带动作用似乎也是个伪命题，奥帕拉拉、世纪欢乐园等为周边房子带来了多少增值？将来绿博文旅项目全部开放，交通绝对也是个大问题。
绿博的优点很多，但劣势也同样明显，一味的鼓吹，与“捧杀”又有何异？
